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美国1月房屋销售暴跌8.4%:深度解析与“新住房危机”定性

海纳愚夫工作室 (2026-02-15 05:03:18) 评论 (0)

美国1月房屋销售暴跌8.4%:深度解析与“新住房危机”定性

美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新发布的1月成屋销售数据,成为全球资本市场与房地产市场的重要风向标:环比大跌8.4%,年化销量降至391万套,创下2023年末以来最低水平,也是近四年最大单月跌幅;四大区域同步下滑,同比下降4.4%。市场情绪迅速转向,“新住房危机”的讨论快速升温。本文基于权威数据与底层逻辑,对此次销售暴跌进行全景式深度解读。

一、数据核心特征:量缩价稳,全域降温

1月美国二手房市场呈现典型的量缩价稳格局。销量断崖式下滑,但价格并未跟随下跌,成屋价格中位数同比上涨0.9%,维持韧性。成交周期小幅拉长,首次购房者占比提升,反映刚需仍在,但支付能力与入市节奏显著受限。数据的全面下滑,意味着本轮降温并非区域性扰动,而是全市场层面的需求收缩与交易停滞。

二、暴跌根源:四重约束叠加,供需双弱共振

(一)供给端:结构性短缺固化,库存远低于均衡线

市场可售房源仅约120万套,去化周期仅3.7个月,远低于6个月的供需平衡标准。低库存并非短期现象,而是长期形成的锁定效应:大量持有低利率房贷的房主不愿置换,导致二手房供给持续枯竭。供给不足直接限制成交规模,也使得销量下滑无法通过降价出清,形成“量跌价挺”的特殊形态。

(二)成本端:高利率+高房价,负担能力仍处低位

30年期抵押贷款利率回落至6.1%左右,但仍处于高位区间。房价同比上涨,与利率形成双重挤压,月供压力对刚需与改善群体形成明显约束。尽管负担指数较前期改善,但整体仍远低于疫情前水平,购买力修复缓慢,难以支撑销量反弹。

(三)预期端:经济与信心偏弱,需求后置

就业与消费者信心未明显改善,买家对未来收入与利率走势存在观望,倾向于推迟购房决策。叠加1月成交对应去年11—12月签约,滞后效应放大了淡季与情绪的负面影响,数据表现进一步偏弱。

(四)短期扰动:极端天气压制线下闭环

严寒、暴雪等恶劣天气直接阻碍看房、验房与过户流程,南部等核心销售区域受冲击最显著。天气因素虽为临时变量,但在本已疲软的市场上,成为压垮销量的重要边际因素。

三、市场并未崩盘:三个关键韧性信号

第一,价格未崩:房价保持正增长,涨幅放缓但未转负,与危机式暴跌有本质区别。第二,负担能力边际改善:工资增长与利率下行推动负担指数回升,为后续复苏提供基础。第三,季节性窗口可期:春季是传统购房旺季,需求有望季节性释放,市场存在修复动能。

四、“新住房危机”定性:非系统性崩盘,而是交易型僵局

当前市场并不符合经典住房危机的定义:没有大面积违约、没有房价崩盘、没有库存积压。所谓“危机”,本质是供给刚性短缺+需求持续约束形成的长期僵局:买家买不起、卖家不愿卖、市场转不动。它是流动性与活跃度危机,而非2008年式的系统性金融风险。

五、总结与展望

美国1月房屋销售暴跌,是供给结构、利率成本、预期信心与短期天气共振的结果,具有必然性与阶段性。市场处于弱平衡、低活跃、高僵持状态,距离全面复苏仍需利率持续下行、供给释放与信心修复共振。

对市场参与者而言,更应关注的不是短期跌幅,而是低库存与高成本构成的中长期约束。春季旺季或将带来阶段性回暖,但难以快速打破僵局。“新住房危机”是情绪表述,而非基本面定论;美国楼市正在经历的是一场深度调整,而非系统性崩溃。