前几天看到一篇报道，谈到在 AI 的冲击下，美国房地产经纪行业正在发生深刻变化。我身边认识的就有几个有执照的华人realtors （经纪人），在过去的这一年几乎没有卖过房子。看来这一趋势会淘汰不少人。
在美国，很多华人做realtors，有的专职，但有很多是兼职。干上这一行，不少是因为以前的工作被裁，尤其是在金融危机期间，再找工作比较难，所以转而进入房地产行业，成为经纪人。这个选择其实不错，华人有了工作都想买自己的房子，买房者众，而且华人买房喜欢找华人经纪人，这样方便交流。加上过去市场繁荣的阶段，经纪人收入可观，时间灵活，对需要兼顾家庭的人尤其具有吸引力。哪怕每月只完成几笔交易，收入也相当可观。关键是不用天天上班。
更重要的是，这一行业的进入门槛相对较低。一般而言，只需完成规定的几门课程，通过执照考试，并挂靠一家经纪公司（brokerage）即可开始执业。相比之下，其它一些专业性极强的职业，比如在中国完成医学院到美国行医，需要通过极为严格且周期漫长的执照考试与培训体系。我的很多朋友参加过当医生的考试，但是只有少数几个考过了。相比之下，房地产经纪人的准入路径显然要容易得多，只要英语差不多，都能轻易入行。这大概也是为什么不少华人，尤其是中途失业者或者转行者，会把这一行业视为现实可行的选择。
我的一个大学同学，出国比较早，最开始硕士研究生毕业之后，就从事这一行业，后来在大学找到行政工作之后，还兼职过一段经纪人的工作。我在美国买第一个房子的时候，那是1995年，咨询过一个美国人买房问题，他是一个broker（独立经纪人）。那时我已经在大学工作，那位经纪人当时对我表现出极大的兴趣，直言我作为受过高等教育的亚裔，如果能兼职加入他的公司当代理人，肯定有不错的发展。为了吸引我加入，他甚至提出可以资助我参加考试。我当时工作忙，还有了第二个孩子，最终没有兼职这一行，但他之后仍多次发邮件劝说。
退休来到佛罗里达州后，我发现华人做经纪人的就更多了。比如，在杰克逊维尔，有一个日常生活微信群，名义上是果树或者蔬菜的，但其实成员相当一部分都是房地产经纪人。
其实，房地产经纪人行业竞争是非常激烈的。从全国来看，根据 National Association of Realtors 的数据，2023年前后，美国持证房地产经纪人数量一度接近 150万，创下历史高位。其中相当一部分属于兼职或低活跃从业者。随着2024年以来市场降温，这一数字已开始回落。
房地产市场本身也发生了明显变化。相比前几年佛罗里达州大规模开发、交易活跃的景象，如今成交量下降，买卖双方都更加谨慎。同时，技术进步正在削弱传统经纪人的信息优势。过去需要经纪人亲自查找、整理的信息，如今买家通过网络平台即可完成初步筛选，甚至在联系经纪人之前就已经锁定目标房源。很多卖家，也会通过网络渠道和平台，选择sale by owner，绕过聘用经纪人了。
在这种背景下，长期存在的佣金结构也开始受到质疑。传统上，美国房地产交易通常由卖家支付全部约 5%–6% 的总佣金，由买卖双方经纪人之间分配。以一套300万美元的房产为例，6%的佣金可达18万美元。在信息高度透明的今天，这一成本越来越难以被卖家接受。
行业变革的关键节点，是 National Association of Realtors 在反垄断诉讼压力下达成的和解协议。新规要求，自2024年8月起，MLS系统中不得再显示买方经纪人的佣金信息。同时，买家在看房前必须签署书面“买家代理协议”，明确服务内容及费用承担方式。这一变化打破了“卖家支付全部佣金、买家默认不付费”的模式，使佣金成为公开、可谈判的成本。
关于行业未来的人数变化，市场已有较为明确的判断。投资银行 Keefe, Bruyette & Woods 预计，在当前约 150万 持证经纪人中，未来几年可能有 30%至50% 退出市场，即大约 50万至70万 人被淘汰或转行（部分更为激进的估计甚至接近百万）。其中，相当一部分本就是低活跃或兼职从业者。AI 的加入，正在取代经纪人过去的一部分基础功能。未来，单纯依赖信息差和撮合交易的经纪人，将越来越难以生存。
在这样的新环境下，华人经纪人群体内部的分化也会更加明显。那些兼职或者不太投入的经纪人，很可能会很快被淘汰。而留下的，将是那些深耕并为客户提供更多服务的经纪人。在坦帕，我见过一位非常成功的华人独立经纪人程先生，他不仅专业能力强，而且情商极高。其实陈先生做这一行业时间并不长，大概也就五六年，但是他能够凭借专业能力、服务意识与良好口碑建立长期客户关系，非常靠谱，甚至为远程投资者提供全流程管理服务，包括买房、管理、收租，维修等等，让很多华人业主可以不用亲临佛州，就可以每月远程收租进账。这样的经纪人反而会在行业收缩中脱颖而出。
相比之下，那些缺乏服务意识甚至情商不足的经纪人，则很难在未来立足。我自己就有过一次这样的经历。我07年换房的时候，没有找一位很熟的朋友当代理人，其实主要原因就是因为太熟，不想在朋友中透露家庭财务隐私，我最终选了一个美国人。没想到，她竟因此与我断了来往。事实上，我之前还给她介绍过好几个同事买房，但她因为没做成我这一单始居然心存芥蒂。我后来也听说，她在服务其他客户时也表现出急于成交、催促签约的倾向，而不是真正从客户利益出发。这类缺乏职业操守与长期视角的行为，在一个愈发透明的市场中，注定难以持续。
总体来看，房地产经纪行业正在从一个“低门槛、可快速进入”的职业出口，转变为一个对专业能力、信誉与长期服务要求更高的行业。对于许多曾把它视为转型机会的华人从业者而言，这既是挑战，也是一次分化与重塑的开始。
2026.3.21 于美国
美国房地产 “Realtors” 的寒冬：华人从业者何去何从
远远的雾 (2026-03-21 05:22:17) 评论 (3)前几天看到一篇报道，谈到在 AI 的冲击下，美国房地产经纪行业正在发生深刻变化。我身边认识的就有几个有执照的华人realtors （经纪人），在过去的这一年几乎没有卖过房子。看来这一趋势会淘汰不少人。
在美国，很多华人做realtors，有的专职，但有很多是兼职。干上这一行，不少是因为以前的工作被裁，尤其是在金融危机期间，再找工作比较难，所以转而进入房地产行业，成为经纪人。这个选择其实不错，华人有了工作都想买自己的房子，买房者众，而且华人买房喜欢找华人经纪人，这样方便交流。加上过去市场繁荣的阶段，经纪人收入可观，时间灵活，对需要兼顾家庭的人尤其具有吸引力。哪怕每月只完成几笔交易，收入也相当可观。关键是不用天天上班。
更重要的是，这一行业的进入门槛相对较低。一般而言，只需完成规定的几门课程，通过执照考试，并挂靠一家经纪公司（brokerage）即可开始执业。相比之下，其它一些专业性极强的职业，比如在中国完成医学院到美国行医，需要通过极为严格且周期漫长的执照考试与培训体系。我的很多朋友参加过当医生的考试，但是只有少数几个考过了。相比之下，房地产经纪人的准入路径显然要容易得多，只要英语差不多，都能轻易入行。这大概也是为什么不少华人，尤其是中途失业者或者转行者，会把这一行业视为现实可行的选择。
我的一个大学同学，出国比较早，最开始硕士研究生毕业之后，就从事这一行业，后来在大学找到行政工作之后，还兼职过一段经纪人的工作。我在美国买第一个房子的时候，那是1995年，咨询过一个美国人买房问题，他是一个broker（独立经纪人）。那时我已经在大学工作，那位经纪人当时对我表现出极大的兴趣，直言我作为受过高等教育的亚裔，如果能兼职加入他的公司当代理人，肯定有不错的发展。为了吸引我加入，他甚至提出可以资助我参加考试。我当时工作忙，还有了第二个孩子，最终没有兼职这一行，但他之后仍多次发邮件劝说。
退休来到佛罗里达州后，我发现华人做经纪人的就更多了。比如，在杰克逊维尔，有一个日常生活微信群，名义上是果树或者蔬菜的，但其实成员相当一部分都是房地产经纪人。
其实，房地产经纪人行业竞争是非常激烈的。从全国来看，根据 National Association of Realtors 的数据，2023年前后，美国持证房地产经纪人数量一度接近 150万，创下历史高位。其中相当一部分属于兼职或低活跃从业者。随着2024年以来市场降温，这一数字已开始回落。
房地产市场本身也发生了明显变化。相比前几年佛罗里达州大规模开发、交易活跃的景象，如今成交量下降，买卖双方都更加谨慎。同时，技术进步正在削弱传统经纪人的信息优势。过去需要经纪人亲自查找、整理的信息，如今买家通过网络平台即可完成初步筛选，甚至在联系经纪人之前就已经锁定目标房源。很多卖家，也会通过网络渠道和平台，选择sale by owner，绕过聘用经纪人了。
在这种背景下，长期存在的佣金结构也开始受到质疑。传统上，美国房地产交易通常由卖家支付全部约 5%–6% 的总佣金，由买卖双方经纪人之间分配。以一套300万美元的房产为例，6%的佣金可达18万美元。在信息高度透明的今天，这一成本越来越难以被卖家接受。
行业变革的关键节点，是 National Association of Realtors 在反垄断诉讼压力下达成的和解协议。新规要求，自2024年8月起，MLS系统中不得再显示买方经纪人的佣金信息。同时，买家在看房前必须签署书面“买家代理协议”，明确服务内容及费用承担方式。这一变化打破了“卖家支付全部佣金、买家默认不付费”的模式，使佣金成为公开、可谈判的成本。
关于行业未来的人数变化，市场已有较为明确的判断。投资银行 Keefe, Bruyette & Woods 预计，在当前约 150万 持证经纪人中，未来几年可能有 30%至50% 退出市场，即大约 50万至70万 人被淘汰或转行（部分更为激进的估计甚至接近百万）。其中，相当一部分本就是低活跃或兼职从业者。AI 的加入，正在取代经纪人过去的一部分基础功能。未来，单纯依赖信息差和撮合交易的经纪人，将越来越难以生存。
在这样的新环境下，华人经纪人群体内部的分化也会更加明显。那些兼职或者不太投入的经纪人，很可能会很快被淘汰。而留下的，将是那些深耕并为客户提供更多服务的经纪人。在坦帕，我见过一位非常成功的华人独立经纪人程先生，他不仅专业能力强，而且情商极高。其实陈先生做这一行业时间并不长，大概也就五六年，但是他能够凭借专业能力、服务意识与良好口碑建立长期客户关系，非常靠谱，甚至为远程投资者提供全流程管理服务，包括买房、管理、收租，维修等等，让很多华人业主可以不用亲临佛州，就可以每月远程收租进账。这样的经纪人反而会在行业收缩中脱颖而出。
相比之下，那些缺乏服务意识甚至情商不足的经纪人，则很难在未来立足。我自己就有过一次这样的经历。我07年换房的时候，没有找一位很熟的朋友当代理人，其实主要原因就是因为太熟，不想在朋友中透露家庭财务隐私，我最终选了一个美国人。没想到，她竟因此与我断了来往。事实上，我之前还给她介绍过好几个同事买房，但她因为没做成我这一单始居然心存芥蒂。我后来也听说，她在服务其他客户时也表现出急于成交、催促签约的倾向，而不是真正从客户利益出发。这类缺乏职业操守与长期视角的行为，在一个愈发透明的市场中，注定难以持续。
总体来看，房地产经纪行业正在从一个“低门槛、可快速进入”的职业出口，转变为一个对专业能力、信誉与长期服务要求更高的行业。对于许多曾把它视为转型机会的华人从业者而言，这既是挑战，也是一次分化与重塑的开始。
2026.3.21 于美国