我们居住的区域很可能“一夜变天”

2026-02-26 23:41:22

面对日益严峻的“住房短缺”问题，租客租不起房，置业者买不起房。所谓的“住房承受力”就是房价与收入比，现在已经飙升到8.2的历史记录高点。所以澳州政府不断推出新政，调整城市规划策略，过去冷冷清清的地区，现在成为中密度，甚至高密度区域，非常热闹。我们很多朋友面对“一夜变天”的境地，因为坐落在过去并不非常热闹的地区，可能不久的将来，会成为高楼林立的繁华区。所以最大的问题，你的房子会不会拆迁？会不会因为建高楼时的采光、噪声、堵车和灰尘的影响？房价会不会因为从低密度区域向高密度区域过度而引起的波动？

早在二、三十多年前，墨尔本的城市规划策略是向郊区发展，以CBD向外扩展40-50公里的远郊，政府收购牧场，农庄的地皮，建立卫星小城市。政府投资道路、接通公共交通、盖医院、开设学校和购物中心等公共设施。老百姓可以用比较便宜的价格买到500平方米左右的独栋别墅。但经过若干年的尝试，以失败告终。主要原因要建立一个全新的、各种设施齐全的小城镇，政府需要投入的资金太大，力不从心，时间拖太久。另外地处偏远地区，不受工薪阶层的欢迎，每天1-2小时的通勤时间不现实。因为各种设施的不健全和进度缓慢，即便不是上班族的居民，也是苦不堪言。

远郊House&Land Package，450平米的地，58万

这个决策不能算彻底黄了，但大大折扣。这几年政府的规划部门的策略急转直下，在内城区、近城区，特别是一些传统老区、交通枢纽中心、名校林立、购物中心、娱乐中心和餐饮中心等健全的地区，开始兴建高层公寓和次高层公寓。我们博士山就是第一批引进特高层公寓群的区，像35楼以上的高楼，都在一片片地建，更别说5层以下的公寓、联排别墅Townhouse等。同时政府大力改造公立医院，学校、养老院，体育娱乐设施和购物中心。甚至有个10年规划，正在兴建一条横贯南北的地铁系统，博士山地处中心点，一端通往飞机场，另一端途径Monash大学，终点去海滨。

我们住在博士山感受越来越便利，通常这些摩天大楼的停车位都在地下，挨着地面之上的1-2层是商场、银行和购物中心，2-5层是餐馆和服务行业，再上面是办公楼，10层以上是民居。很多大楼还带有游泳池、健身房，阅览室和会议室，非常现代化的居住形式。但是人是越来越多、越来越杂，到上下班高峰，进出高楼的车辆经常堵车，开车还是步行快。

同一个镜头角度，这30年产生巨变

通往机场和海滨的地铁一期工程已经完毕

这是博士山地标建筑SkyOne

现代化的居住

底楼是商场，餐馆、外卖

银行、餐饮业在1-3楼

高层公寓基本上内设游泳池

健身房

最近有报道，墨尔本又有几十个传统经典大区（都在公共铁路线站头附近），容许修建10层以下的高楼，并加快完善周边的服务设施和基建。今天刚刚看到新州的规划总署设计师撰文，需要引进墨尔本对中密度建筑群的发展策略，在未来悉尼内城区和近城区的城市规划，也可能从别墅房和联排别墅过度到中高密度的公寓，可能5-10城楼的公寓到处都是。所以有利有弊，带来繁荣的同时，让购房者买到更便宜公寓单元。当然也会带来很多的问题，社会发展肯定是在不断调整，很难说哪种方案一定最佳的，可能有一个逐渐尝试，平衡和调整的过程。

这跟我有什么关系呢？因为我有个投资房刚好在这次政府新规划的二十几个传统居住区里面，也就是说，未来10年，这个区也会高楼林立，但随之而来整个大区公共设施的完善和繁荣是显而易见的。我需要关注相关的信息，我这个投资房是一个1970年代的砖房单层的Unit，占地约170平米，实际居住面积有120平米，还有独立的前后花园。尽管我这个房子地处该区的中心地段，但不在新规划建造高楼建筑群的地段，政府高价收购不太可能。因为新计划而大兴土木的噪声、灰尘和交通堵塞现象并没太大影响。

该区刚刚兴建的中密度公寓群

刚刚收到的规划图

但大批的公寓建成后，对租赁市场应该会有影响，出租的租金和出手的速度会打折扣。要是不继续持有，那就要卖。我问了AI，从未来从“增值潜力”，“稀缺性”，“居住面积”和“舒适程度”，AI给出的建议是不要卖，继续持有一段时间，AI认为政府在经典老区开发大批住房的方案对我这个房子没什么影响。所以我比较纳闷，我该怎么办？能相信AI吗？但可以肯定：机遇和风险并存！