——美国地产经营与博弈经历 （8）
如山
1. 不期而至的电话
那天早上，我正在办公室准备新一天的工作日程。9点刚过，电话铃声响起。
"我想找ABC公司的如山先生。"
"我就是。"
"我是国税局（IRS）来电，我叫N.V，工号91-xxxxx。"
国税局？我心里猛地一紧。不过，紧张也就那一瞬。
我的税一直自己报，但每年都会请会计师复核。真有问题，自然会有律师和会计师协助处理。美国是三权分立的民主共和体制，纳税人与IRS有争议还可以法庭上再战。
"我好不容易找到您的电话。是这样—资料显示，您最近在Foreclosure拍卖上买入一处商业楼宇，上面有IRS留置权（Lien）。经研究，我们考虑行使赎回权（Redeem）。"
哦，是这件事。
大约三个月前，我在没有任何竞投者的情况下，以高于开拍价一块钱—也就是436,186美元——拍下一处位置颇佳的商业楼宇。所谓"商业楼宇"，不过是建于1950年代、面积约1,500平方英尺的破平房一间，占地约一万平方英尺。我看中的是地，只是对商业地产了解有限，周边也找不到什么可类比的参照，实在说不准值多少钱。当时心里有个初步设想：建一栋底层商铺、上层写字楼或公寓的楼房出租，作为长线投资。
我知道这个物业上挂着IRS留置权。根据相关法律（IRS Code第7425(d)条及Title 28第2410条），国税局有权在Foreclosure拍卖后120天内，以买家的成交价加上6%年息，将物业从新业主手中赎回。但根据我们过往经验，不管物业净值多高，99%的情况下IRS都不会行动。新业主通常只需等过这120天，便可高枕无忧。
这本是极低概率事件，但我显然撞上了那 1%。
我既然对这个项目有计划，自然不想拱手让给国税局。IRS无非是要钱，不可能真的想长期持有物业。
我开始试探他们的真实意图。
2. 第一回合：试探底牌
"我从产权资料上看到，原业主欠IRS八万多。请问你们希望收回多少，才愿意放弃赎回？"
"我们希望全数追回，也就是……183,685美元……"
"什么？十八万多？怎么会这么多？"
"本金八万多，加上多年利息和罚款。"
"那你们不就是在放高利贷？"我半开玩笑道。
"我们是按照法律规定的方式计算的。"N.V.不紧不慢地答。
"您不必支付这笔钱。我们会将物业赎回—按您的买入价，加上从买入日至付款日、以6%年息计算的利息，全额支付给您。今天我会把相关表格发过去，请尽快填妥回传。我们只剩一个月时间，请多配合。" IRS 代理人 N.V. 的声音平静却充满威慑力。
"……你们赎回之后，还是要再出售的吧？那你们有把握卖到足以追回全部欠税的价格吗？"
"这个……说实话，我们还不确定。"
"那我们是否可以谈一下—我付一定金额，你们放弃赎回？"
"当然可以。不过我们希望全数收回。"他语气里隐着笑意。
我这才明白过来——这家伙是在试探我愿意出多少、我的底价在哪里。
第一回合，算他赢了。好，我就来跟国税局好好过几招。
3. “拖” 字诀与心理战
我意识到，IRS 并不想要房子，他们想要的是钱。这是一场心理博弈：他们想知道我愿意出多少钱买个平安；而我想知道，如果他们真拿去重拍，底气到底在哪里。
我开始回击："全部十八万多，不可能。那我还不如等你们赎回后再公开拍卖，说不定无人竞投，我照样能以开拍价把它买回来。当时既然除了我，拍卖现场没有第二个竞投者，说明市场并不看好这个价格。你们即便拿去重拍，也未必能收回那 18 万。”
"那您认为这物业值多少？您愿意出多少？"他继续探底。
"我还没想好。你们也商量一下，到底收多少才肯放弃赎回。"
"好。我们各自想想，明天再联络。时间紧迫，请尽快决定。"
时间显然对我有利。要是我们你来我往地拖过这30天，IRS留置权便自动失效。当然，他们也不糊涂，绝不会轻易让我拖到赎回权过期。
果然，一小时后，传真就到了。信上要求我确认买入价、列明费用支出与期间租金收入，并申明IRS的赎回权及放弃赎回的相关权利，要求我签字回传。N.V.随即来电确认收到没有，并告知明天快递会寄来正本。"拖"字诀，看来行不通了。
我赶紧联络几位长期做Foreclosure的行家，问他们应对IRS留置权的经验。众人异口同声：大多数情况下IRS不会赎回，给点钱，他们通常懒得费这个事。
4. 主动出价以图IRS放弃
第二天，N.V来电话。
“如山先生，请问你有什么好主意了吗？” N. V听来很客气。不过，又是一上来就想摸我的底。
“我想了一下。对物业的价值，我真的没主意。不过给你一个参考方法: 现在的市场，竞投者都将价格bid 到市场价的85%到90%。每次拍卖会都有将近70人，而我投这个物业时，除我之外，没有任何一个人竞投。所以我才能以高于开拍价一元的价买入。这你很容易在Trustee’s Deed 里看到。换句话说，除我之外，没任何一个投资者认为这个物业在这个价格下值得买。”
“这是有点奇怪。我们也没法鉴定它的价值。但是，看County 的估价，是$600,000。那可不可以说，它的价值就靠近这个金额呢？” N.V.试探性地问。
说实在，我当时也是基于这一点才大胆买下的。因为，当地的County都是约三年调整一次估价。在当时的上升市场情况下，绝大多数的估价都远远落后于市场价。商业楼宇就更离谱。当然，我不想那么说。不过，我也想主动出价以换来他们的放弃赎回。
“County 的估价不能作准，时高时低。这样，我愿意付2万而换取你们取消赎回物业。怎么样？”
“我不能做主，要请示我的老板。但听起来太低。明天我答复你。另外，能否将我发去的表格填好，今天传真回给我？”
之后，一天之内N.V.来了三次电话留言（我想拖他，故意不听）。我明白，要是我不配合，他们无法将Title直接转过去，只能通过法庭程序要去。可是对我，最多是能够拖长一点时间交给他们，并没任何好处。如果上庭后再退，还得赔偿他们的律师费与开庭费。看来躲也不是上策。我将填好的表格发回给IRS。
次日，N.V没有来电。
第三天，我打电话过去查询。
"我们已将该物业挂到我们的拍卖预告网站，想先看看市场反应再说。"
怪不得没动静。我赶紧按他给的网址查看。
他们公布的开拍价是476,000美元——即我的买入价加4万。同时要求有意参加拍卖者先缴4万元保证金，承诺届时必须出席，否则保证金没收。但IRS在收妥保证金后至拍卖前，仍保留取消拍卖、退还保证金的权利。登记截止日期在IRS赎回权到期前一周，距此时约还有20天。
"如果截止前没有任何人缴保证金，你们会怎么做？赎回，还是放弃？"
"不确定。不过……很可能是放弃。"N.V.倒是直接。
"也就是说，我有可能连这两万都省了，还能保住物业？换句话说，你们宁可不要我的两万，也要赌一把，看能不能多收一些？"
"是……我老板是有那么个意思。"
国税局当然不怕赌这点钱。好，赌就赌，不过20天。我赢了，省下两万；我输了，不过少赚这一笔。
【上篇结语】 国税局决定“赌一把”，看看市场是否有更慷慨的买家。而我也在等，等那个可能出现的“神秘竞买人”。如果 20 天内无人交保证金，我将不费再多花一分一厘保住物业；如果有人出现，我将面临彻底失去这个物业的风险……
（未完待续）
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