尽管大家都知道万科企业（02202，HK）去年的业绩不会好，但是可能都没有想到会这么不好。

核心数据触目惊心

3月31日晚，万科企业公布了2025年财报，几个核心数据触目惊心，呈现弱势加剧的形态：



·归母净利润亏损885.6亿元，较去年的亏损494.8亿元增加79%，已是连续第二年归母净利润亏损；

·收入2334亿元，同比下降32%，但毛利仅为12.59亿元，同比暴降95%；

·一年内到期的有息负债1605.6亿元，但持有的货币资金只有672.4亿元，中间有着近千亿元的巨大差额。

不过，可能是市场早已消化了这一负面预期，万科的A、H股4月1日均现上涨，A股收涨1.25%，报人民币4.04元/股；H股收涨2.41%，报港币2.98元/股，总市值482亿元人民币。



万科企业称，业绩亏损的主要原因有四点，其中最重要的一点是公司的房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。

原因在于：2025年公司的房地产开发业务主要是消化前几年高价拿地的现房和准现房库存，销售情况和毛利率均低于投资预期，高成本导致毛利总额大幅减少。

万科企业也分析了全行业的弱势情况，试图为公司的业绩找外部原因：2025年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降8.7%和12.6%。

但是，“本集团实现销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。”

由此可见，万科企业的销售面积和销售金额的降幅比全国的平均降幅高得多，分别是约5倍和3.6倍。

所以，主要问题还是出在万科企业自身上面。

亏损金额超巅峰期净赚金额

从近八年的数据变化来看，万科企业的归母净利润在2020年处于巅峰期，当年给股东净赚了418亿元。不过到了2024年局面彻底扭转，当年净亏损492亿元，亏损金额比净赚的峰值金额还要高。到了2025年更是彻底“摆烂”了。

从收入变化来看，万科企业近八年的高峰是2022年，当年收入5038亿元，2025年收入直接被“腰斩”。

要说最惨的还是毛利，万科企业2019年的毛利峰值高达1322亿元，2024年的毛利大缩水，但还能勉强稳住278亿元。到了2025年直接暴跌到仅仅两位数12.59亿元，连峰值的零头都当不了，完全无法覆盖74亿元的销售及营销开支，以及92亿元的管理费用。

从分业务类型的毛利率来看，万科企业的主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”，两者的营收占比分别为81.7%和15.2%，毛利率分别为-2.3%和12.3%。



虽然两者的毛利率均较2024年有所下降，但可以看出万科企业的物业服务还是能赚钱的，卖房业务基本就是越卖越亏。

短期负债超现金近千亿元

在负债方面，万科企业净负债率（有息负债减去货币资金后的净额除以总权益）为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率（总负债除以总资产）为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点。

整个集团的有息负债合计3,584.8亿元，大部分是银行借款，占比71.9%。

其中，最要命、最迫在眉睫的是一年内到期的有息负债，这个数字在2025年是1605.6亿元，2024年是1,582.8亿元，同比略有增加。同时在有息负债中的占比也从2024年的43.8%上升到2025年的44.8%。

更糟糕的是，万科企业现金覆盖能力显著恶化。2025年持有货币资金672.4亿元，较2024年的881.6亿元大幅减少209.2亿元，降幅高达23.7%。



这意味着万科企业在2025年现金储备与一年内到期的有息负债之间的差额达到933.2亿元，流动性风险进一步加剧。

为了应对银行的还债压力，万科企业也很努力。

2025年，万科企业通过多笔公开债成功延期、股东输血支持（深铁累计借款335.2亿元）等方式缓解了集中兑付压力。

万科企业在年报中特别强调了最新进展，以让股东们宽心：2026年1月27日，主要股东深铁集团提供不超过人民币23.6亿元的股东借款。

高管动荡风暴

与扎眼的业绩相比，万科企业的高管动荡更是投资者茶余饭后的调料。

据网络传言，2026年3月，万科创始人王石，因公司历史经营与治理相关责任，被实施实际出境限制，连续16年出席联合国气候大会的行程彻底中断。

原董事会主席郁亮在2026年1月到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务后，处于实际行动受限状态，未再公开露面，相关工作社交全面停滞。

公司前董秘、A股金牌董秘朱旭被正式要求全额退还2021至2024年四年全部薪酬与绩效奖金，涉及金额近亿元。

与此同时，原总裁祝九胜于2025年10月被采取刑事强制措施，前董事长辛杰上任仅9个月便被带走调查，深圳、四川、云南等多地万科区域高管、项目负责人接连涉案。

在这样的全层级追责风暴之下，万科企业拉胯的年报业绩也就在预料之中了。

年报中展望2026年，万科企业指出将“聚焦化险和发展两大主题”，着力搞好四大重点工作：坚决退出发展前景不佳的城市和业务；持续提升产品与服务能力；探索业务模式创新；强化AI技术赋能。

口号喊得很响，但至于如何化解天量债务、扭亏为盈为股东赚钱，万科企业基本只字未提，似乎也没有什么好办法。