“在仅仅一代人的时间里，从拆迁暴富、无偿受益，到要自己花钱改造住房，转变认知非常难。”
房子破败了怎么办？“原拆原建”是当下鼓励的方式。过去几年，各地做了不同探索。
有的是整片区域的原拆原建。比如杭州的高校教职工宿舍区浙工新村，13幢6层的“老破小”重建后，变成了7幢小高层，还配有绿地和公共设施。而上海的工人住宅区彭浦新村，涉及2110户居民，也已经在2025年交付新房。
也有的是对某栋居民楼的原拆原建。比如北京的桦皮厂胡同8号楼和广州的集群街2号楼。
2025年两会期间，住房城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，明确表示“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
业主同意率需90%以上
什么是原拆原建？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方周末说，它指的是居民自主改善居住条件，保留原社区关系和地段。虽然政策上会有倾斜或补贴，但居民还是改造和筹资的主体。
房屋的破旧程度，是原拆原建的重要前提。
梳理目前各地的原拆原建项目，大多是C、D级危房。简单来说，A级指能满足正常使用要求；B级指个别构件出现问题；C级指部分承重结构不能满足要求，局部存在险情；D级则指承重结构不能满足要求，整体存在险情。
综合目前全国的规定，房屋性质认定后，启动原拆原建的一个硬性门槛，是业主同意率90%以上，有的地方需要达到100%。
影响同意率的关键还是资金。在已有经验中，改造所需费用不菲。
浙工新村的总费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，每户出资在10万到100万元之间。其余部分由专项资金解决。
集群街2号楼，作为广州首例正式验收交房的原拆原建项目，由24户人家自筹800万元完成了改造。
2025年10月中旬，在北京市物权法学研究会、北京科技大学文法学院中国式现代化实践法治研究中心组织的“原拆原建城市更新项目的资金平衡”研讨会上，清华大学土木水利学院博士张晓芒介绍，从国际经验和中国实践来看，目前与之相关的资金来源，主要是四大类。
财政资金，以专项补助、财政贴息、专项债等为主；金融资金，包括政策性银行贷款、商业银行贷款、城市更新基金等；市场资金，以投资企业和房企为主；来自居民的自筹资金。
其中，撬动居民的自筹资金是最难的。
从拆迁暴富，到自费改造
越秀区共和村位于广州的中心城区，西邻东山口，东侧不远便是珠江新城。方圆500米内，有学校、医院、肉菜市场。一公里外的杨箕村早在2016年就通过拆迁焕然一新，从城中村的“握手楼”变成了电梯房。
9月底，南方周末走访发现，共和村的多层住宅都很破旧，部分墙皮脱落，电线排布错综复杂。楼内没有电梯，上下楼道空间有限，信箱、围栏等设施也较为陈旧。
越秀区共和村。
据《南方都市报》报道，共和村内开展原拆原建的楼宇占地面积大，户数多。征得上千户业主同意改造并非易事。若业主的同意率不足90%，项目便难以推进。
社区物业于2025年上半年征询居民改造意愿。共和村居民收到的《房屋原拆原建意愿摸查表》显示，如同意出资改造，居民可勾选4个档位，按成本价出资，包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。
共和村的户型以两房为主，五十多平方米的居多。按此计算，业主最多出资约35万元。然而，愿意出资改造的业主不足四成。
部分楼栋的大门上，至今仍张贴着4月底《致共和村业主的一封信》，告知物业工作人员将上门与业主沟通征询改造工作。但时至今日，项目仍未启动。
部分楼栋的大门上，仍贴着《致共和村业主的一封信》。
秦虹是中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住房城乡建设部政策研究中心原主任。在研讨会上，她提到，自主更新、原拆原建目前面临很多障碍，最大的障碍，是人们的观念。
“在仅仅一代人的时间里，从拆迁暴富、无偿受益，到要自己花钱改造住房，转变认知需要一个过程。”
就现实而言，如果不是完全的危房，仅仅出于改善需要，居民可能也不愿出钱。“房价下跌，可以直接买房或租房改善，不是非要掏钱把房子拆了重盖，居民会算经济账。”
她表示，居民愿意掏钱的核心，是资产增值的预期。所以，开始的时机很关键，政府能给的激励政策也很重要。
增加容积率是目前讨论最多的激励政策之一。
张晓芒解释，不能过于机械地理解原拆原建的原址、原规模。“在不违反控规的前提下，如果缺少容积率的适当提升或者容积率交换，老百姓可能不满意，好不容易改造一次，居住环境也没有改善。”
秦虹说，通常原拆原建的户数不能增加，但是否可以增容、如何增容，各地还在探索。不增容，难以激发居民的意愿；增容，相对比较复杂，除非增加公益性设施，否则商品房面积的增容，会影响整体规划，政府面临压力。
南方周末记者发现，厦门近日印发的《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》中提到，在日照等条件允许的前提下，允许增加不超过原产权登记面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯等公共配套，10%用于原有住宅按套扩面。
广州市政府官网显示，正在进行原拆原建的越秀区小石集项目，也有6%的容积率激励政策，这是广州首个“原拆原建”同步增容的项目。不过，增容面积主要是用于公共配套。
上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受澎湃新闻采访时提到，想要不增容又满足民生需求，或许可以允许投资机构以市场价收购想离开居民的住房，或用闲置商品房置换，待持有足够“筹码”后，再为留下的居民扩大居住面积。
黉桥·小石集原拆原建项目。
成功者多为公房
花都区集群街2号，是广东首例正式验收交房的业主自筹、原拆原建项目。
据“广州花都发布”介绍，这栋楼建于1970年代，5层混合结构，共25户。项目拆建投资约八百多万元，由业主按照4600元/平方米的价格，共担改造成本。
在政策支持上，广州市社会科学院城市治理研究所副所长孙占卿撰文提到，区财政是按照不超过50%的比例,奖补包括基础数据调查费、建设单位管理费等在内的前期费用。
另外，对低收入家庭提供50%的补助。同时引入了银行低息贷款，允许以家庭晚辈名义贷款。
项目还设计了“退出机制”，对个别居民不愿意参加翻建的情况，由区属国企协商买下房屋产权参与翻建。
该楼能够成功改造的一个重要因素在于公房占比。15户产权同属一家国企——花都城投。
公房，即公有住房，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。相对的，是私有产权房，即由个人或家庭通过购买、建造等方式取得完全产权的住宅。
花都城投，既是产权人之一，又是项目改造的实施主体。这种关系增强了业主对翻建质量的信心。即便如此，也先后召开了居民大会9次，入户沟通48次。从拆除、重建，到投入使用，用时9个月。
即将在10月底回迁的北京马家堡68号院2号楼，也是公房，原拆原建的同意率达到100%。
秦虹介绍，它的资金主要来自于政府补贴、产权单位出资、居民自筹三种，分别占26%、19%，55%，居民平均每家出了26.8万元。
作为公房，马家堡的一项重要激励政策是产权激励。改造后，居民手中的房本将从租赁房本变为个人的经济适用房房本。之后再交3%的土地出让金，就可以变成完全的产权房。
秦虹分析，老百姓愿意出钱的另一个更重要的原因是，当时，北京市财政给予了每平方米5786元的补贴。
据秦虹了解，目前，这个政策的实施周期已结束。“没了补贴，未来的原拆原建项目，老百姓掏的钱可能会更多，会不会有压力？还会不会有意愿？”
李宇嘉告诉南方周末记者，对于原拆原建，在财政方面，主要是国家及省市保障性安居工程资金，中央预算内投资，专项债、财政补贴等。不过，这几类更普遍的是用于社区外的公共基础设施。
根据厦门的指导意见，自主更新改造在规定条件下，也可以提取住房公积金、使用专项维修资金、住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。
社会资本的考量
对于引入社会资本的参与，张晓芒认为，重要的是理清楚怎么退出。
他解释，进入存量改造时代，运行的逻辑变了，传统的房地产开发，房企的运行逻辑是“融资-拿地-建造-销售-回款”，房子卖出去了，就可以退出。现在，几乎没有房子可以销售，参与其中的市场主体，运营的逻辑就不再是赚快钱，而是通过长期精细化的运营、品牌和服务，收回投资成本和实现盈利。
他提到成都清江社区的改造，对经营权让渡的尝试值得借鉴。
政府将闲置商业楼及公共空间的15年经营权授予企业，企业全额承担2000万元改造及运营成本，通过社区商业、便民服务等增值收益回本，内部收益率（IRR）约6%-8%。
就现实而言，这些亟待改造的住宅，绝大多数地理位置好，周边有优质的教育资源和医疗资源。但可能没有物业，没有停车场，缺少商业设施、绿地等，张晓芒认为，这些都是潜在的商业可能性。
在研讨会现场，城市更新实施专家、北京建工五建集团副总李娟提到，当下，市场主体的积极性不高。有钱的社会资本不少，但找不到好项目，一方面是可经营的资源价值不是特别高，担心钱回不来；另一个问题是回报周期太长。
他提到，目前对国企的不动产租期规定，是不超过5年。在这样的限制下，想引入社会资本参与并不容易，“前期投的钱，5年肯定收不回来”。
过长的回报周期也是对金融机构的掣肘。与会的一位从业者提到，他们面临的考核是当年、当期的收益。如果以股权的方式参与其中，可能3年、5年甚至更久收益都回不来，资金压力是巨大的。
