近年来，加州房市持续高温，尤其在华人聚集城市和优质学区板块，房源竞争异常激烈。

对于不少刚到美国不久的新移民来说，既担心错过入市时机，又对本地房地产交易制度不够熟悉，在这样的背景下，“价格低廉、尚未上市”的房源信息往往极具吸引力。然而，看似难得的机会，有时却隐藏着不容忽视的法律风险。



日前，一起涉及华人新移民的押金纠纷案件进入司法程序。根据律师介绍，当事人Jason来自中国，在华人微信群中看到一则房屋信息，称该房产位于华人集中居住、学区良好的城市，且尚未正式挂牌上市，售价比同类房屋低出十多万美元。

对于急于购房的Jason而言，这样的条件显然极具吸引力，于是很快联系了信息发布者。

值得注意的是，对方实际身份为房地产中介，但在最初沟通中并未明确告知自己经纪人的角色。对方表示可以安排看房，但要求Jason先支付近5万美元押金，并签署一份协议，约定若看房后最终不购买，押金不予退还。

Jason在尚未实际查看房屋的情况下签署文件并支付押金。

后来，他在实地看房后对房屋状况产生疑虑，并在朋友协助下查询发现，该房屋事实上早已在市场公开挂牌销售。Jason认为对方刻意隐瞒房源真实情况，涉嫌误导甚至欺诈，双方因此围绕押金是否应当退还发生争议，最终对簿公堂。

律师指出，类似情况近年来并非个案。

一些不法中介或自称掌握“内部资源”的人士，利用新移民对美国房市流程不熟悉的弱点，通过华人常用社群平台发布“尚未上市”“内部优惠”等信息吸引买家。在正常的房地产交易中，要求买家在未看房前支付高额押金，且事先放弃退款权利，本身就值得高度警惕。

专业经纪人在操作流程上通常会保障买家的基本权利，而不是要求对方在信息不对称的情况下承担全部风险。

资深地产经纪表示，如果确有“尚未上市且明显低于市场价格”的优质房源，掌握信息的人完全可以自行购入再转手获利。将所谓“内部便宜房”公开传播给陌生买家，本身就与商业常理不符。即便对方能够给出各种解释，也足以让买家提高警觉，在签署任何文件前保持理性判断。

提醒部分华人新移民在交易过程中存在过度依赖经纪人的现象，有些人甚至表示“完全信任，文件都可以签”，这种心态在美国房屋买卖中相当危险。房地产交易本质上是一项高度契约化的法律行为，经纪人有义务解释条款内容，但买家自身同样负有理解合同条款的责任。

在实际操作层面，买家在购房合同时至少确保三项关键保护条款得到保留。

其一是贷款保护条款（Loan Contingency），即若贷款未获批准，买家可退出交易并避免押金损失。

其二是房屋检查保护条款（Inspection Contingency），通过聘请专业检查公司对结构、管线、屋顶及白蚁、霉菌等情况进行全面评估，若结果不理想，买家可依法解除合同。

其三是估价保护条款（Appraisal Contingency），当银行估价低于成交价格时，买家可选择退出，而不必承担全部差额风险。这三项条款在正常交易中属于基本保障，缺一不可。