在存量市场下，用户增长（撬动租户搬迁）的成本只会越来越贵，对精细化运营（维护续租租户）的要求也越来越高。

2025年第三季度，北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场将维持对租户方有利的环境。

据仲量联行统计，截至三季度末，北京甲级办公楼市场的空置率环比下降0.3个百分点，至15.5%，出现连续下降态势，使得市场压力有所缓解。

写字楼空置率整体呈现下降的主要原因，一是市场新增供应较少，三季度更是零新增；二是办公楼业主愈发重视现有租户的续租留存，再加上租金降低到一定程度之后，企业搬迁成本（装修等）占比相应上升，需要的成本平均摊平更长，企业换租积极性下降。

“北京办公楼市场发展进入新常态，区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“尽管有效需求不足带来整体北京商业地产市场全面的承压，但各方业主正回归理性，积极构建多元化运营策略，寻求‘第二增长曲线’，以提升核心竞争力，穿越市场周期。”

近几年北京写字楼市场从“用户增长“转为“存量厮杀“时代，办公楼业主愈发重视现有租户的续租留存，尤其是长期空置率高企或近期去化压力较大的项目业主，正通过提供更为优惠的续约条款稳定楼内租户。优质的大面积租户作为稳定楼内租赁结构的压舱石，部分业主愿意在续租时为其提供公区重新装修等附加服务。

在增量需求有限的市场环境中，子市场之间的平均租金差异逐步收窄，导致激烈的价格竞争不仅停留在区域市场内部，还辐射至周边跨区域项目。今年三季度，部分租户呈现全市范围内的跨子市场流动趋势。

比如，望京、酒仙桥地区出现大规模租户流入现象，因为区域内空置压力较大的项目通过提供更长免租期等激进策略吸引成本至上的租户入驻。

图源：仲量联行

同时，空置率的区域分化极为明显。中关村和金融街等子市场空置率显著低于全市平均水平，而通州运河商务区、丽泽商务区的空置率在高位徘徊。

在租金方面，租户承租能力持续下行仍是主要趋势。第三季度，租户对市场租金预期持续走低，全市甲级写字楼平均租金降至223平方米/月，环比下降3.2%。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计整体租金下行趋势将至少延续至2027年。”